5月12日，历时两天的集中土拍落下帷幕，一出好戏，余音绕梁7日不绝，情节跌宕起伏，甚至比电影还要精彩；30宗宅地累计成交亿，7.6%的溢价率，多家开发商参与竞拍，30宗地明确买主；10宗地进入“竞高标准商品房建设方案”环节，“低溢价率，%成交，高品质保障”，政策之水浇出了三朵金花；帝都之外的集中土拍象一颗一颗的“燃烧弹”，势可燎原，地价房价双升，全民进入激情燃烧的岁月，购买力是检验市场的唯一真理，不可厚非；而北京这颗燃烧弹冒了一些小火花，但没有爆燃，土拍并未成为市场热炒的爆点，土拍之后市场逐渐归于平静，一切都在政策调控中稳定前行，成为了全国市场的标杆。首次土拍第一轮波澜不惊，谁更棋高一招“深耕建仓，坐庄控盘”，中交成土拍最大赢家！竞拍现场，北京的开发商做出了抢的势头，其实最后都变得十分理性；选择适合自身情况的拿地策略，没有输家，“不拿地的是赢家，拿地的也是赢家”；拿地不但是力量的较量，更是智慧的较量；一是战略规划与执行需求，二是资源匹配，三是资金实力；拿地也看时机，天算人谋，水到渠成，必是高手；此次参与拿地的开发商，其战略规划格局可分为三个层级：第一层级，能够“进京布点”就是赢；第二层级能够“进京布局”就是赢；第三层级能够“区域重仓”才是赢；进京布点型，对于首次进京的南派开发商来说，缺乏资源，拿到地就是“小赢”，比如越秀底价摘得怀柔地块，雅居乐底价摘得门头沟地块，“北京的一小步，全国的一大步”；进京布局型，对于在北京仅有少量开发项目，不具备足够影响力的企业，多拿地就是“中赢“，比如卓越及联合体独家豪掷亿连摘四宗地，昌平2宗，朝阳1宗，丰台1宗，“多处落子，散点布局”；区域重仓型，对于在北京已有大量开发项目的全国性品牌开发商，已经完成了在北京的深耕战略布局，则更加注重考量“在售项目的存量+新增土地的增量”能否实现“1+12”的量级能效；掌握同一区域市场的“控盘权”是拿地的关键指标，才能最终成为一二级市场的“大赢家”；显然，区域有效控盘权的基础前提是：在售项目量价高且流速快，通过补货足以支持继续跑赢市场同行；犹如中海在石景山、瀛海等区域，不但是区域销量第一，甚至是北京年度销量第一才行，一个开发商可以成为一个区域的代言；因此，从这个意义上讲，“昌平东小口+生命科学园”热点区域，符合重仓条件的开发商；中交地产算是一个，拥有自带流量的地产项目网红IP；北京一季度网签成交量TOP2;低调的中交，海淀区有幸福里热销，销售均价元/平米；昌平区有东小口有奥海明月，销售均价元/平米；两个项目通吃海淀刚需、刚改及改善客户，全已接近售罄，急需补货；同一区域，同一开发商的供应量达到套以上，颇具规模效应，更多的掌握了话语权；区域内，“成交10套房源，有6套是中交的”；中交项目丰富的产品线，完全满足各种类型的购房需求，完全可以实现项目联动；同样基于承接海淀外溢客户需求，“去石景山买中海项目，到昌平买中交项目”，或许会成为年新口头禅而流行；海淀客户“南下潮”已过，“西进潮”扑面而来，势不可挡；石景山房价被买房人宠成了元/平米，昌平房价元/平，才刚刚起步;“项目不愁卖，甚至一房难求”，业内外达成了罕见的共识；开发商跑赢了竞争对手，购房人也获得了相较石景山更高的性价比，堪称双赢；在已经成交的20宗地中，以“深耕重仓战略”实现度来评判，中交俨然成为了唯一的“超级大赢家”，已经既成事实。万科、中海颗粒未收，妄下结论为时尚早南派国企北上成正果，“大湾区之狼”意外爆红本次土拍，对于媒体和购房人来说，最大的意外是“万科、中海一块地也没拿到？”，更准确说是在竞高标准之前，一块地也没拿；为什么？理科中海+文科万科，都是情绪管理高手，深知高曝光度是一把双刃剑，而且自身也不需要刻意制造高曝光度，自带光环和流量；究其原因有三：一是土地储备大，有余粮，卖到年底没问题；二是后续还有两次集中土拍，手里有钱，届时选筹拍地更从容；三是对进入高标准竞标早有预判，这个硬实力值得拼一拼；所以一块地也没拿的结论，现在断定，还为时尚早，5月底才可见分晓罢了；我们认为，此次土拍，带来的市场层面的三大变化：土地端，面粉比面包便宜，保证房价长期稳定增长，不会暴跌，更不会暴涨；开发端，效益和品质兼顾，基于合理利润，可实现开发品质迭代升级；需求端，购买力得到非报复性集中释放，在售项目进入良性去库存通道；“面粉比面包便宜”，首先归功于土拍过程中设定的三条红线：一是设定地价高限，二是设定房价高限，三是设定“共有产权比例和公租房面积”高限；突破三重限定后，还有高标准商品房建设方案的评比，良好的机制产生了健康的其次，我个人认为是“土地方、开发商、购房方“共同开创了三赢局面；参加集中土拍的都是不差钱的开发商，在没有硝烟的战场，理性决策第一次战胜了感性，“抢地”是必然，但整体来看，“抢姿”也是温文尔雅风度翩翩；一切按部就班，毫无错位之感，不越雷池半步；“开放、包容、秩序”是集中土拍的主基调，虽然吃瓜群众没有看到热闹，心里反倒是真心欢喜；购房人颇有翻身做主人的自豪感，“和政府合伙买房，开发商给我打工”；任谁来想，都爽翻了天；从土拍现场开发商表现来看，一稳是主、二进是辅、三热是番外篇；一是深耕北京的央企国企很佛系，“控制好情绪，不争不抢”，真正起到了“市场定盘星”的作用；例如堪称“北京地产蓝筹”的中海、万科、绿城举牌寥寥，稳定的进入了竞“高标准建设方案”环节，或许后发制人，肯定波澜不惊；二是具有“资金和品质”背书南派实力开发商进京，此次拍卖都有斩获；“鲇鱼效应”带来的是市场长期发展的焕新预期，优秀的后浪必然激发前浪更加优秀；例如雅居乐、越秀等进京赶考成功，值得购房者期待；三是集中土拍有热度但不烫手，来自大湾区的卓越斥资亿连拿4宗地，成为了唯一黑马；“算错帐了、要退地”的传言，令其意外的刷了一波存在感；作为非上市的民营企业，显然很有网红气质，卓越一战成名，声名远播，退地风波大概率是子乌须有；因此，对于开发商而言，地该拿，也该抢，要生存和发展，必须仓廪充盈；然而拿那块地就和自身的战略布局相关了；10宗转入高标准商品住宅建设方案投报程序的地块，其中“树村双雄、王四营三兄弟”，也非常适合庄家型开发商的操盘，最终会花落谁家，10日后可见分晓；我个人认为树村双雄，中海机会很大，一方面品牌影响力、成本控制、产品创新能力属于同行中的绝对翘楚；另一方面2个区域5宗地完全符合开发商“区域建仓，深耕坐庄”的拿地原则；而且中海群众基础也非常扎实，“中海为什么不举牌？”，竟然成为了土拍过程中每一块地落锤时，业内外最多的呼声；全民都爱中海，绝不是开发商自嗨；中海、万科等北京区域龙头房企，万众瞩目；中交等房企在北京市场的崛起之势，也非常值得


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